LA DACIÓN EN  PAGO Y ALTERNATIVAS        

I.  INTRODUCIÓN: DEFINICIÓN Y CONVENIENCIA

La Dación en pago de deuda someramente viene regulada en el art. 140 de la Ley Hipotecaria,  el cual establece que al momento de la constitución de la hipoteca ambas partes, acreedor y deudora hipotecante, pueden pactar que la deuda sólo alcanzará hasta el valor del bien hipotecado.

Este precepto, en resumen, deja sin efecto unos de los principios legales de nuestro Derecho Civil,  regulado en el art. 1911 del Código Civil, el cual reza que “de las deudas se responde con los bienes presente y futuros”.

La actual situación económica requiere llegar a acuerdos a mitad de camino entre la exigencia de cumplimiento y asunción de responsabilidades patrimoniales por vía judicial y el acuerdo o transacción en aras de una mayor eficiencia económica, habida cuenta de que son innumerables los casos en los que la insolvencia del deudor es clamorosa, y por tanto ante la inevitable adjudicación en subasta pública del bien hipotecado, todo indica, por motivos de economía procesal y real, que es aconsejable llegar a un acuerdo extrajudicial (previo a la demanda) o transaccional (una vez iniciado la ejecución hipotecaria), pues de esa forma los beneficios son los siguientes:

-    Ahorro del coste judicial: minutas de abogados y procuradores.

-    Evitación de daños en el inmueble, ya sea intencionados o por el simple abandono de la finca.

-    Reducción de los plazos de toma de posesión: esto en un momento de acusada depreciación de los precios inmobiliarios es crucial.

-   Posibilidad de fijar el precio de la transmisión entre ambas partes, de manera que expresarse en la contabilidad del acreedor como mejor proceda a sus intereses.

II.  NATURALEZA Y COSTE.

La naturaleza jurídica de la dación en pago es la de una cancelación de una deuda hipotecaria (total o parcialmente) con la transmisión patrimonial de un bien inmueble.

Por ello, salvo unas cautelas a observar, se formaliza mediante una escritura pública ante notario donde se trasmite la finca hipotecada por el valor de la deuda hipotecaria viva o exigible, solicitando al Registro de la Propiedad la cancelación de la hipoteca por confusión de derechos.

En el supuesto de que la valor de la dación op transmisión sea inferior a la deuda hipotecaria,la deuda restante puede seguir vigente únicamente como deuda personal o condonarse, lo cual quedará explicado en los puntos sucesivos.

Por todo lo que antecede el coste de una dación en pago supone:

-    Escritura notarial minutada según el R.D.  que regula los aranceles notariales.

-    Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 7% sobre valor del inmueble. El tipo impositivo puede variar según la CCAA.

-   Inscripción en el Registro de la Propiedad: la transmisión y la cancelación de la hipoteca. Cancelación de la Anotación de la Certificación del Art. 656 de la L.E.C.

-    Gestión o Gestoría.

-  I.I.V.T.N.U. o Plusvalía Municipal: coste de legalmente pertenece al transmitente pero que tiene naturaleza real, es decir puede gravar la finca.

A efectos de IRPF el deudor transmitente puede tributar por una ganancial patrimonial por ser el valor de adquisición inferior al de transmisión, lo cual en ocasiones genera conflicto que debe de quedar resuelto antes de la dación.

Igualmente debe de tenerse en consideración el valor de adquisición por el Banco pues afectará en lo sucesivo al Impuesto de Sociedades, ya sea por la ganancia o pérdida patrimonial que se pudiere derivar como por las amortizaciones imputables.

 III.  DACIÓN EN PAGO PARCIAL (con refinanciación del resto de deuda)

Cuando resulte deuda tras la pérdida de la garantía real o hipoteca por la transmisión del bien,  la deuda puede novarse en cuanto a modificar plazos, tipo, vencimiento, etc. o bien  puede subsistir el préstamo inicial.

Ejemplo:  un inmueble que adeuda un principal de 120.000€, a 30 años que genera una cuota mensual de 500€, se otorga la dación en pago de deuda parcial por valor de 100.000€, quedando por tanto el préstamo al mismo vencimiento pero con una cuota de 100€/mes.

 IV.   DACIÓN EN PAGO TOTAL CON CONDONACIÓN DE DEUDA SUBSISTENTE.

Siguiendo en ejemplo anterior, puede que pese a que la imposibilidad de pago del deudor aconseja no seguir reclamándole, puede interesar al acreedor, aceptar la dación por 100.000€ (por costes) y condonar la diferencia.

En este caso es muy recomendable reseñar en la propia escritura que no existe “animus donandi”, para evitar la tributación por el impuesto de sucesiones y donación, modalidad de donación, lo cual es extraordinariamente gravoso y a la postre puede derivar responsabilidad subsidiaria de la entidad acreedora, por la naturaleza de carga real sobre el inmueble.

Esto puede quedar resuelto entre otras consideraciones de la minuta notarial con la inclusión de una clausula como la que sigue:

“ambas partes manifiestan que el presente negocio jurídico responde a un acuerdo transaccional en evitación de reclamación judicial de una deuda que el transmitente reconoce adeudar y haberle sido reclamada, y que no existe “animus donandi” en la voluntad de saldar total y definitivamente la deuda.”

V.  ALTERNATIVAS  PARA EVITAR COSTES Y SUS RIESGOS.

De todo lo anteriormente se deduce que la dación en pago, aunque tiene beneficios económicos respecto a la ejecución judicial hipotecaria, no evita los costes de transmisión, fundamentalmente el impuesto de trasmisiones patrimoniales (7%), en cual se devenga tanto en la adjudicación judicial como en la dación en pago.

La única forma de evitarlo es la venta acordada con el propietario deudor, otorgando este un mandato expreso a un tercero “imparcial”, junto con un poder notarial para disponer tanto sobre la finca como para cancelar o novar la deuda hipotecaria que la grava.

Esto se materializaría formalizando convenio o compromiso de cancelación total o o parcial de la deuda en caso de venta a terceros, firmando el deudor propietario un contrato de mandato de venta en exclusiva a la comercializadora o bufete de abogados, por un plazo determinado, con entrega de llaves al Letrado y respaldado por un poder notarial suficiente, tanto para disponer de la finca como para cancelar o novar el préstamo hipotecario.

Este Procedimiento es muy utilizado por Inversores que adquieren Deuda Hipotecaria Litigiosa, y el único riesgo que entraña en la posibilidad de que la finca soporte nuevas cargas posteriores. No obstante, en tales casos se puede agilizar el proceso de ejecución, pues se tiene el poder del deudor a fin de no dilatar el procedimiento y entregar la posesión en sede judicial, y no terturbando el proceso de venta. Finalmente, se pude ceder el remte de la subasta a favor del comprador y de esa forma evitar los costes de transmisión.