Tras los Reales Decretos RD 6/2012 y 27/2012 que el Consejo de Ministros ha aprobado durante el año 2012, y tras la contundente Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, en la cual se dicta fallo en el sentido de que la normativa española vulnera gravemente los derechos de los consumidores y en especial en lo relativo a las condiciones abusivas de los contratos de préstamo hipotecario con entidades de crédito, y el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria contenido en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C.), en la actualidad está vigentela la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.   que incorpora alguna novedades, que si bien consideramos que son insuficientes, aportan ciertas mejoras para aliviar la situación de innumerables familias con dificultades frente al pago de su hipoteca.

La Ley modificaciones que afectan a diversas leyes y a los referidos reales decretos. Desde nuestro punto de vista creemos que lo más relevante es lo siguiente:

Se modifican diversos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C.) siendo lo más relevante:

1. el hecho de que se puede plantear en el proceso de ejecución hipotecaria, opocisión y su discusión en el mismo, de la existencia de cláusulas abusivas (tales como tipo de interés de demora o de suelo).
2. el aumento del precio de adjudicación al 70% del valor de tasación en casos de tratarse de la vivienda habitual de los deudores y de los avalistas.
3. que antes de reclamar a los avalistas se ha de proceder a la liquidación con los deudores, es decir, anular la renuncia al beneficio de exusión.

En cuando a regulación de aspectos económicos lo más relevante es:

1. la limitación de los intereses de demora al triple de los intereses legales, hoy sería pues, el 12% anual.
2. la limitación de los gastos y costas  un máximo del 5% sobre el capital principal.
3. La quita o rebaja de la deuda resultante al final, del 35% o del 20% si se pagan dentro de los 5 o 10 años siguientes, respectivamente.
4. Quita de un 2% de la deuda, en caso de colaboración del demandado el el desarrollo del proceso y entrega de la vivienda.

Estas medidas, ya de por sí significarán una rebaja importante de la deuda final, lo cual aún será de mayor trascendencia en los supuestos de colectivos de especial vulnerabilidad.

Un dato muy importante, es que en las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta, se establece una aplicación retroactiva de las medidas, dando el plazo preclusivo de un mes desde la entrada en vigor de esta ley, para formular incidente extraordinario de oposición, siempre que no se haya producido el lanzamiento.

En cuanto a las Medidas de protección para los colectivos en riesgo de exclusión social y el Código de Buenas Prácticas, se aumentan los diferentes umbrales, tanto en los ingresos mínimos, en el precio de la vivienda y el porcentaje sobre los ingresos familiares de la cuota hipotecaria, y se eleva a 5 años el plazo de carencia y se reduce el interés de demora a 2% sobre el inicial pactado. Su cumplimiento será obligatorio y podrá invocarse ante los Tribunales, para lo casos de la entidades que haya suscrito el convenio.

Ingresos Familiares

En la norma se fija la definición del umbral de exclusión: que sea primera y única vivienda y que los ingresos del conjunto de los miembros de la familia no superen el límite de 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Además, la cuota hipotecaria deberá ser superior al 50 por 100 de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Deberán, asimismo, carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

Valor de la vivienda

El valor de adquisición de la vivienda hipotecada deberá situarse en los siguientes márgenes (no aplicable para la dación en pago):

• Para ciudades de más de un millón de habitantes: 250.000 euros, más 50.000€ por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres.
• Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes habitantes: 225.000 euros, más 45.000€ por cada persona a cargo hasta un máximo de tres.
• Para ciudades de más de cien mil habitantes: 187.500 euros, más 37.500€ por persona a cargo hasta un máximo de tres.
• Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 150.000 euros, más 30.000€ por cada persona a cargo hasta un máximo de tres.

También para las familias en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por 100 sobre las cantidades debidas y no pagadas.

Se aborda, igualmente, en esta LEY una reforma de los procedimientos de ejecución extrajudicial, con el fin de hacerlos más ágiles, baratos y transparentes en línea con los de ejecución judicial. En concreto habrá un nuevo sistema de subastas online en colaboración con los Ministerios de Justicia y de Presidencia.

CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

La reforma se completa con un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras. Éstas deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, quién hará público el listado. La permanencia en el Código será, como mínimo, de dos años y su incumplimiento podrá invocarse ante los Tribunales de Justicia por el afectado.

El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Secretaría de Estado de Economía. La Comisión de Control publicará al respecto un informe semestral sobre el grado de cumplimiento del Código.

Fases de aplicación

El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:

1.Reestructuración de la deuda hipotecaria: Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cinco años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.

2.Medidas complementarias: Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita del 25% en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 50 por 100 de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.

3.Medidas sustitutivas: Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 10 por 100. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.

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